房地产业营改增税收政策指引

来源:海南省国家税务局   日期:2017-04-18

一、关于土地价款的扣除问题

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题

(一)房地产项目可供销售建筑面积。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

(二)房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产新老项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

(三)房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣,这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额可一次性抵扣,如果最终拆除,表明售楼部、样板间已经使用完毕,不需要做转出。

三、征收范围界定问题

(一)纳税人以无形资产或不动产作为投资,应按规定缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资,是以不动产为对价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。

(二)车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。按相关规定,不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款,车辆停放服务老项目也适用此规定。车辆停放服务老项目,是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

(三)关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定,视同销售不动产的范围是:“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房,已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用),已经包含在房价中,因此不属于税法中所称的无偿赠送,无需视同销售。

房地产企业销售不动产时,在房价以外单独无偿提供的货物,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。例如,房地产企业销售商品房时,为促销举办抽奖活动赠送的家电,应视同销售货物,按货物适用税率征收增值税。

四、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

纳税人销售自行开发的房地产,收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票,满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务,应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外,其他时间收到的款项可视为预收款,按3%计算预缴增值税。

五、关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题

房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

六、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的,其土地成本如何分摊的问题

房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款:

(1)首先,计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积)

(2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所对应的土地出让金

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

(3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算,且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

(4)从政府部门取得的土地出让金返还款,可不从支付的土地价款中扣除。

七、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法,部分选择一般计税方法问题

房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法,部分选择一般计税方法。

房地产以项目管理为原则,同一房地产企业的老项目需要单独备案,符合老项目标准的,可以选择适用简易计税,按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外,一般纳税人可自行开具增值税专用发票。

例如:一个房地产开发企业有A、B两个老项目,A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

八、不动产老项目的确定问题

(一)转让不动产老项目

纳税人转让不动产,产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。

(二)自建不动产老项目

纳税人取得的《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

(三)出租不动产老项目

2016年4月30日前开工建设的在建工程,完工后用于出租,可以选择简易计税方法。

九、6月30日后,已交营业税未开具营业税发票需要补开增值税发票的,要提供什么资料,按照多少税率开具发票的问题

答:需要提供在地税局缴纳营业税的证明材料。金税盘按照0税率开具,税控盘按照不征税开具。

十、两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目,土地在其中一方名下,土地出让金应由谁来扣除的问题

答:拥有土地使用权的房地产开发商,可以扣除相应的土地出让金。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号):“第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)”。

十一、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

  根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号),房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

  房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

十二、房地产企业5月1号之前收取的预收款未开票的如何开具发票

根据国家税务总局2016年第18号公告第十七条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

十三、关于纳税人销售不动产增值税发票开具注意事项

除增值税发票开具一般规定外,纳税人销售不动产开具增值税发票还需注意:

应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写),“单位”栏填写面积单位,备注栏注明不动产的详细地址。

十四、纳税人出租不动产增值税发票开具注意事项

除增值税发票开具一般规定外,纳税人出租不动产增值税发票开具还需注意:

在自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能,录入含税销售额,系统自动计算税额和不含税金额,发票开具不应与其他应税行为混开。

、关于其他个人出租不动产享受免税政策有关规定

其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

、纳税人以经营租赁方式出租土地的有关规定

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

十七、关于转租不动产如何纳税的问题

国家税务总局明确转租不动产按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能选择简易办法征税。